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伦敦的穆斯林、基督徒都住在哪儿?揭秘宗教与房价的隐秘关系

*本文为英伦投资客干货回顾,之前推送过一次,内容稍有更新但不太多,看过的读者可以忽略本次推送。

曾经掌控世界四分之一陆地的日不落帝国,接受了大量前殖民地国家的移民。与之相随的各种各样的信仰,也在这里落地生根。

伦敦所聚集的宗教信仰远超英格兰和整个英国,是全世界宗教信仰最丰富的城市之一。

英国最近一次人口普查曝光了伦敦的宗教地图,数据显示,伦敦最大的宗教团体依然是基督教,占48.4%伦敦总人口。

除去无信仰者(20.7%)和未表明宗教信仰者(8.6%),伦敦其余的宗教人口占比按由高到低的次序依次为:伊斯兰教(12.4%),印度教(5%),犹太教(1.8%),锡克教(1.5%)和佛教(1%)。

在包罗万象的大伦敦里,这些宗教和文化趋同的人在购房时也有着趋同的选择,按图索骥也许就能猜到你邻居的信仰:

(本文将不讨论佛教,因为佛教人口比例较少且没有明显的聚居区域,佛教徒对政治的关注程度也明显少于其他宗教团体。故佛教徒的关注点更加个人化,在经济,社会和政治上的影响力不如其他主要宗教。)

基督教是英国国教,2011年的人口普查显示,有59.5%的英国民众信仰基督教,这个数字比伦敦的基督教人口占比多了11.1%,同样显示出伦敦人口的多样性。

而从基督教人口密度分布可以看出,基督教人口集中在大伦敦外围,而伦敦市中心的基督教人口比例普遍普遍不高,特别是泰晤士河北岸。

值得注意的是,伦敦西部沿河,从肯辛顿到切尔西这一部分传统富人区有占比很高的基督教人口。

这些传统富人区虽然有极高占比的基督教人口,但事实上组成这些人口的并不全是英国人,还有很多来自俄罗斯,欧洲和美国的基督教富豪也会在这些黄金地段购房。近年来,富有的阿拉伯人,印度人,犹太人和中国投资者也纷纷出手在伦敦的黄金地段购入房产。

以价格从八百万镑到一亿四千万镑,比邻哈罗德商场(Harrods)的海德一号为例,30%的房源被亚洲买家拿下。而Harrods所在的Knightsbridge也已经成为了阿拉伯富豪的游乐场,被称为Little Arabia(小阿拉伯)。

一些最顶级的公寓内甚至越来越多的出现了学生的身影,这些学生都是外国投资者的子女,他们大多信仰基督教。

每日邮报在一篇名为Who are Londons super-rich property buyers?的报道中采访了一些豪华公寓的销售经理,报道认为2016年脱欧公投后英镑的一波大跌成为了海外的美元买家(dollar buyers)购入豪华公寓的一大动力。

负责管理白金汉宫附近一处豪宅物业的Dean Main说:在我们三千万镑的公寓里住着的可能只是一个20岁的学生。他们的父母认为让子女在伦敦接受教育是最好的选择,而这些学生毕业后就会离开公寓回到俄罗斯或其他地方。

严格来说,基督教人口并不能完全反映真实情况,人口普查中选择基督教为信仰的民众并不一定是虔诚的基督教徒。这一点与居住在伦敦的其他宗教信仰群体有显著区别。

近年来,伦敦实际基督教徒的数量有所增长。据调查,大伦敦区域内,参加周日礼拜的民众数量从2005年的62万人增长到了2012年的72万人(伦敦常住人口的9%)。

金融时报2018年12月22日发布的调查也表明在过去的20年中,伦敦真实的基督教徒数量在稳定增长。

伦敦中心区域的礼拜人数也有所增长,并且平均年龄偏向年轻。BBC在去年报道了8年间,国王十字教堂礼拜人数由40人增长至500人,并且教众平均年龄只有28岁。

基督教复兴暗示了保守势力不仅在伦敦也在整个英国的抬头。2016年脱欧公投结果便从侧面反应了这种传统英国基督教选民的保守倾向。

穆斯林移民的历史可以追溯到十九世纪为英国船只服务的殖民地水手。这些水手主要来自印度北部(现在的孟加拉国)和阿拉伯半岛下方的也门地区。之后,很多穆斯林移民,特别是印度北部的穆斯林,参加了英国军队,帮助英国在一站和二战中取得胜利。

二战结束后,英国迎来了移民潮,来自孟加拉国和巴基斯坦的穆斯林移民涌入伦敦,入住东伦敦的Whitechapel(白教堂)、Bromley-by-Bow等地区。

目前伦敦穆斯林主要构成为南亚(巴基斯坦,孟加拉国,阿富汗和印度)穆斯林移民的后代。

阿拉伯国家,土耳其和非洲国家(阿尔及利亚,埃及和索马里)也构成了一小部分伦敦穆斯林人口。

对比基督教人口分布图,我们可以发现在伦敦东部的两块基督教空白区域内居住了大量穆斯林。

这两片区域分别是Tower Hamlets(陶尔哈姆莱茨,穆斯林人口占比34.5%)和Newham(纽汉,穆斯林占比32%),这些穆斯林主要为南亚穆斯林的后代。

伦敦新金融城——金丝雀码头就在陶尔哈姆莱茨区的河湾内,伦敦老金融城则紧临陶尔哈姆莱茨区位于其左侧。

Tower Hamlets内有两个大型清真寺,East London Mosque(东伦敦清真寺)和Brick Lane Mosque(红砖巷清真寺)。其中东伦敦清真寺的规模位列欧洲最大的清真寺之中。

Tower Hamlets房价近两年增长乏力,究其原因,脱欧对这个区域的冲击较大。

由于紧邻伦敦老金融城,又有金丝雀码头在区内,脱欧给伦敦的金融中心地位带来的不确定性直接波及到了Tower Hamlets的房价。

另一方面,从过往经验来看,穆斯林区的改造难度往往比其它区域更大,缓慢的区域升级、艰难的城市更新,抑制了区域吸引力。

Tower Hamlets本身位置极其中心,横跨东一和东二区,交通方面也很便利,是地铁绿线(District Line)和紫线(Metropolitan Line)与东伦敦DLR轻轨衔接的接口。

由Tower Hamlets出发,到新旧金融城的通勤时间都不超过15分钟。

值得一提的是,从Liverpool Street出站,步行便可以到达伦敦著名的时尚潮流之地Brick Lane(红砖巷)。

Brick Lane算是穆斯林聚集地中难得的成功改造案例,但不是在基建和城市更新方面。

没有借助政府的任何投入,Brick Lane因为租金低廉,位置中心,在近几年间吸引了大量潮人涌入,为这一地区添加了新色彩。

Brick Lane内近年来逐渐开设了各种潮牌店,咖啡店,唱片店和酒吧,成了伦敦年轻人最喜爱的区域之一。

究其原因,主要是Newham区曾主办过2012年伦敦奥运会,伦敦政府凭借奥运会的契机,投入巨资对Newham进行重建翻新。

Newham在奥运会前经历过大规模翻新改造并设立了DLR轻轨网络,使得东伦敦交通更加便捷并连接了新老金融城。

区内的奥运村Stratford(斯特拉福德)区域不但建设了奥运主场馆,同时还坐拥两个综合性大型商业中心。

Newham区内还有为奥运会建造的ExCeL(伦敦展览中心),很多大型展览如宠物展、动漫展都在此举办。区内还有一个伦敦城市机场,机场规模不大但直接连接DLR轻轨,是很多商务出差人士的重要通勤机场。

随着政府对东伦敦大刀阔斧的改建,这些区域内土地资源的优势得到了充分利用。20多年来,新的摩天大楼,高层公寓,购物中心和轨道交通系统将曾经破败的东伦敦整合成为一个充满活力的地区,形成了所谓的士绅化(Gentrification):指一个旧社区从原本聚集低收入人士,到重建后地价及租金上升,引致较高收入人士迁入,并取代原有低收入者。

Stratford,Canning Town等位于Newham的城镇也从之前的三区被归入二区,也显示出政府对东伦敦的期望。

东伦敦地区虽然一直被穆斯林占据,但如果再一次把时间轴拉长的话,东伦敦房价涨幅相当可观。

而自2012年奥运会以来,作为奥运会主要场馆所在地的Newham地区涨幅也非常快。截至2017年中旬,五年间涨幅平均达到了64%,个别区域几乎翻倍,而同期大伦敦平均涨幅为38%。

新式公寓相较于传统的联排或独栋别墅式住宅更加适合都市生活,特别是在东伦敦这样以金融和科技企业为主的区域,在此区域上班的很多外来移民都会更加适应干净整洁的公寓式住房。而动辄上百年历史的传统英式住房在购买后还需要进行保养和维修,这一点对于刚刚踏足伦敦的海外技术人才来讲是很难接受的。

可以说,虽然这两年房价表现不佳,但一旦重建成功,东伦敦地区的潜力还是非常大。

需要指出的是,过去发生在伦敦的几乎全部为本土穆斯林极端化的无组织攻击。著名的77炸弹袭击(发生于2005年7月7日)和2017年的伦敦桥都出自于英国本土穆斯林之手。

本土穆斯林袭击者多为移民后代,因缺少社会认同感并受到网络上极端主义思想的影响而极端化,最终酿成事件。

选址一般都是市中心的旅游或政治中心,虽然东伦敦穆斯林聚集地并未发生过事件,但极端思想主要在聚集地传播,如果新搬入者年龄小心智不健全,难免耳濡目染,比如近几个月被热议的东伦敦16岁“圣战新娘”。

英国一半以上的印度教信徒居住在伦敦。伦敦西北部的哈罗(Harrow)是印度教人口最为集中的区域,超过25%的居民为印度教教徒。

印度移民潮经历了三个阶段,第一个阶段是在1947年印度独立之前,当时印度还属于英联邦国家,印度公民入境英国无需签证。

第二个阶段是二战后到80年代,这段时期英国国民医疗服务体系急缺医生,很多印度医生得以在英国找到工作。同期,70年代乌干达政府驱逐外国公民使得很多具有英国海外公民身份的亚裔移民涌入英国,其中就包括了印度教信徒。

第三个阶段是90年代后的技术移民潮,比较具有代表性的是从事医学和计算机工程等技术行业的印度技术移民。

可以看出,英国的印度教移民相比之下具有更加良好的教育背景,印度教移民对教育的重视程度也很高。

巧合的是,著名的哈罗公学就坐落于印度教信徒最多的Harrow地区。哈罗公学是英国仅存的四所全寄宿制男校(其他三所分别为伊顿公学,拉德利公学和温切斯特公学),其教育质量相当出色,每年都有许多毕业生前往牛津剑桥深造。

哈罗地区位于一座小山丘上,从Harrow-on-the-Hill乘坐紫线分钟可以到达Baker Street,30分钟到达King’s Cross。出行选择不多,但通勤时间并不长。

哈罗地区犯罪率较低。哈罗可以分为南北两部,北部是富裕的精英中产社区,南部地区从Harrow-on-the-Hill开始正在经历政府开发,有许多新建的公寓型住宅和商业设施。由于新建住宅供应量增加,Harrow地区的房价近两年有所下跌,但幅度不大。

直到1655年,克伦威尔颁布新政,犹太人在英格兰再次获得了合法的居留权。此时的犹太移民主要是来自西班牙和葡萄牙的犹太难民。当时,西班牙和葡萄牙同为天主教国家,国内反对犹太人的情绪高涨,最终都通过了驱逐犹太人的政策。同期,荷兰,德国和东欧的一些犹太人也来到了英格兰定居。

在19世纪末期,由于东正教在波兰和沙俄对犹太人的迫害,一次移民浪潮给伦敦带来了将近15万犹太移民。这些犹太人选择定居在了当时的东伦敦码头,也就是现在聚居穆斯林的陶尔哈姆莱茨。

第二次移民浪潮则始于第二次世界大战,6万名左右的犹太难民来到伦敦寻求庇护。其中最著名的犹太人就是来到伦敦避难的心理学家弗洛伊德。

从地图中可以发现,犹太教徒在伦敦的分布非常集中,西北伦敦的Stanmore(史丹摩),Golders Green(格德斯绿地),Hendon(亨顿),Hampstead(汉普斯特德)以及北伦敦Stamford Hill(史丹佛山)集中聚集了几乎所有犹太人口。

犹太人居住的区域相对富裕,特别是Stanmore(史丹摩)和Hampstead(汉普斯特德)两个相似的区域。

这两个区域内都有大量的咖啡店和精品餐馆,文化气氛也相当浓厚,各种小型博物馆和定期开展的音乐会使得这两个区域成为隐藏在大都市内的小资圣地,其中Hampstead更是文化名人故居的集中地,如前文提到的弗洛伊德。

另外,在Hampstead居住过的名人还有伊丽莎白泰勒,小说《1984》的作者乔治奥威尔,小说《查泰莱夫人的情人》的作者DH劳伦斯,小说《蝴蝶梦》的作者达夫妮·杜穆里埃等数不胜数,戴高乐总统在二战期间也在Hampstead避难,马克思不但在Hampstead有自己的公寓并且也在Hampstead下葬。

Stanmore和Hampstead也是英国教育资源最好的区域,区内学校大学录取表现都极为优秀。

Stanmore和Hampstead由于环境优越并且少有新开发的高层住宅,所以房屋价格比较稳定,在过去两年间略有上涨。

相比Stanmore和Hampstead,Golders Green(格德斯绿地)和Hendon(亨顿)的犹太人社区没有那么富裕。这两个区域内的犹太教徒和Stamford Hill(史丹佛山)组成了伦敦犹太教最为正统的区域。传统犹太着装在这些区域的街道上非常常见,很多犹太餐厅也都会选择开在这些区域内。

相比之下,这三个区域不如上两个精英中产区域那么富裕,生活成本,房屋价格属于普通中产所能够接受的水平。这三片区域的房价同样比较稳定,在过去的两年中略有上涨。

可以看出,从房价的角度来看,犹太教聚居区的房价表现还是比较良好的。犹太人对经济和投资比较敏感,也有存钱的习惯,这导致了他们的购房能力比较强。由于居住区域特别集中,所以在犹太教聚居区内的房屋供求关系比较稳定。

虔诚的犹太教信徒出门都会穿着一身黑色并戴黑色礼帽。男性通常会在头两侧留两根辫子。传统犹太教信徒偏好跟同族打交道,这也是他们集中聚居的一大原因。反过来讲,他们独特的妆容服饰以及交流方式使得他们很难完全融入社会之中。当然不是所有具有犹太血统的人都是犹太教信徒,很多犹太人并不信犹太教并且过着与常人一样的生活。著名作曲家门德尔松就是依叛了基督教的犹太人,而佛洛依德则是无宗教信仰者。

近年来反犹太情绪在伦敦有所升温,工党领袖杰里米·科尔宾近日就被党内成员指责散布反犹太言论。最近从工党辞职的九名议员中也有很多人指责科尔宾的反犹立场。

这种宗教源于15世纪印度北部旁遮普地区,是一种严格的一神论宗教。其核心的思想是平等,诸如必须不分物种、种族、阶级、性别、信仰、性倾向。同时这种宗教禁烟禁酒但是在饮食方面没有什么禁忌。锡克教的外在特点是包头巾。

锡克教源于印度北部,在英国殖民时期也是英国的殖民地之一。锡克教徒在两次世界大战中都加入了英国军队。在乌干达为英国政府建设铁路的锡克教徒也在70年代与印度教徒一起被驱逐出国,其中很多也来到了伦敦。

锡克教在分布上与犹太教相似,分布同样相当集中。主要的聚居地是西伦敦Southall(绍索尔)和Hillingdon(希灵登)。

Southall由于印度人口众多,被称为“小印度”。超过55%的居民为印度/巴基斯坦裔。区内的Glassy Junction酒吧是英国第一个接受印度货币的酒吧。对印度文化不熟悉的话在这个区域生活会感到非常不习惯。

相较Southall而言,Hillingdon的锡克教徒密度低了很多。Hillingdon经济比较发达,在英国408个当地区中排名第14,在伦敦的33个区里排名第5。

Hillingdon离市中心较远,通勤时间一般为45分钟以上。Hillingdon区域房价比较稳定,在过去的两年中略有上涨。区域内经济比较发达,区内还有Brunel University和Uxbridge College两所大学,学生住宿的需求也比较高。

虽然距离市区距离相对较远,但是Hillingdon自成一体,处于伦敦边缘地区的劣势并没有影响到房屋市场的需求。

从锡克教的教义可以看出,这个族群融入英国社会的难度还是比较低的,教义上没有什么特别传统的思想反而崇尚平等。

然而锡克教在历史上一直与印度教存在冲突,其中最有名的一次是1984年锡克教徒刺杀当时的印度总理英迪拉·甘地导致的暴乱。政府宣称在暴乱中死亡的锡克教徒人数为2800人,而其他独立组织估计的死亡人数在8000到17000之间。

锡克教与印度教的这种敌对情绪也延续到了伦敦,如锡克教徒在伦敦组织的游行Sikh Lives Matter旨在抗议锡克教徒在印度被压迫的处境。

说完各个宗教,我们接着分析宗教的开放与包容到底给伦敦房价带来了哪些影响?

对比宗教人口分布图可以发现,绝大部分宗教聚居地区域的地产价格都有不同程度的下跌。

穆斯林集中的Tower Hamlets(陶尔哈姆莱茨)跌幅为8.8%,犹太教聚居地Brent(布伦特)下跌2.2%,印度教聚居地Harrow(哈罗)跌幅为2.4%,而锡克教聚居地Southall位处Ealing(伊灵区)跌幅达3.8%。

与之形成鲜明对比的是英国本土白人基督教集中的区域房价表现大多比较良好。表现突出的Sutton(萨顿)涨幅高达5.9%。

传统白人基督教区域和移民少数宗教群体区域为何形成泾渭分明的涨跌趋势?宗教和移民息息相关,而目前对移民影响最大的当然是脱欧,下面我将主要从宗教角度出发,结合脱欧的现状来简单解读一下。

宗教聚居地几乎都有移民传统,在异国他乡可以找到一个属于自己祖国文化的居住环境那当然是最好不过了。所以很多移民在考虑购房的时候会把眼光投向与自己宗教信仰相匹配的区域。而脱欧带来的不确定性使得很多海外买家暂时选择持币观望。

相比之下,传统白人精英区域则没有受到很多脱欧带来的影响。这些区域的地产多为独栋或联排别墅,新开发的项目非常少,像前文提到的奥运村这种级别的大改造几乎没有,再加上优秀的教育环境,使得这些区域的价格都有稳定的上涨表现。

土生土长的白人中产对伦敦非常熟悉,并不会对脱欧顾虑太多,赚英镑花英镑,即便汇率有涨跌,对他们来说影响也不大。

而在另一方面,英镑下跌导致财大气粗的亚洲买家在过去两年涌入伦敦,亚洲买家钟情于传统白人精英区,一定程度也拖住了房价。

这两轮走势都借助了外资的涌入,而移民所带来的资金则是其中至关重要的一部分。下面我们再来看一下伦敦房屋供应量的走势。

可以发现,新房供应量稳中有增,而房价在16年脱欧公投后出现拐点,体现了供求关系的变化。

另一方面,稳定的新房供应数量也反应了地产开发商持续看好伦敦的信心。目前伦敦大部分都新房都在中心的区域,很多都在各种宗教密集的区域。

下图是英国近几年移民数量走势,图中区分了来自欧盟的移民数量和非欧盟国家的移民数量。

图中蓝线为非欧盟国家移民,橙线为欧盟国家移民。可以发现,虽然欧盟移民数量在脱欧后呈现出下降趋势,但非欧盟国家的移民数量则呈现出增长态势。

去年年底,内阁已经决定在脱欧后对欧盟和非欧盟国家的移民采取一视同仁的手段。内阁决议取消特蕾莎·梅在担任内政部长时所定下的20700人非欧盟国家技术人才的工作签证限制。

在脱欧之后,英国无疑会更加注重非欧盟国家的技术人才。伦敦作为技术人才短缺地区,在脱欧后将会成为海外技术移民在英国的首选目的地。

由于这些技术人才专业性很强收入也将会非常良好,特别是医生和it工程师这样的急缺人才会在移民英国之后快速积累出购房首付并达到贷款要求。脱欧之后,海外高技术人才将会成为伦敦房屋购买的中坚力量之一。

1,投资型购房者。如果在伦敦买房仅仅是为了投资,没有自住需求的话,其实不太需要考虑自己能否融入当地宗教环境。

投资者在当下时点,依然可以把握脱欧不确定性带来的议价空间,毕竟在脱欧公投之前,伦敦的开发商或者卖家基本不会给出任何折扣,几乎都是各自喊价,价高者得。

基督教白人精英区抗跌,而伊斯兰教,印度教和犹太教集中的区域如陶尔哈姆莱茨,哈罗和布伦特因为有大量新房供应,适合砍价。这些区域的新房供应量比白人精英区域的供应量大许多,需要选择合适的价格再入手。

从长远来看,脱欧带来的全新的移民政策对印度教、锡克教区域房价有利好,可以预见,脱欧后来自印度以及印度北部区域的高科技和医学人才将更加容易进入英国,这对印度教和锡克教区域的房价具有一定带动作用。

2,自住型购房者。以自住为目的的购房者需要考虑自己能否融入当地的宗教环境,信仰上是否有冲突,当地宗教对于其它信仰的接纳程度。

送子女来英国读高中以便子女可以接受英式精英教育,并为毕业后冲击牛津、剑桥这样的顶级学府做打算的家长主要考虑因素还是学区,比方上边提到的基督教、犹太教、印度教聚集区,教育表现都非常优异。

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